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上海独栋别墅市场研究

1159人已浏览 时间 : 2016-10-20 23:13:26

导语:在城市建设用地日益紧张的背景下,国土部门三令五申严禁批别墅用地:自2003年以来,国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地;2012年,首次明确了“1.0的容积率”停止对外出让。别墅用地禁令发布以来,低容积…

写在前面:

在城市建设用地日益紧张的背景下,国土部门三令五申严禁批别墅用地:自2003年以来,国土部已经连续九次重申严禁批别墅用地;2012年,首次明确了“1.0的容积率”停止对外出让。别墅用地禁令发布以来,低容积率的独栋别墅资源开发受到限制,市场仅靠存量或者是混合型项目中的少量独栋房源来消化。同时,由于独栋别墅的稀缺程度越来越高,导致其价格也水涨船高。

近年来,限购、房产税等多重抑制投资性购房的政策施压下,独栋别墅面临去化堪忧的状况。但不急于资金回笼的房企情愿“捂盘惜售”,不愁卖。

本研究报告将从不同历史时期的上海独栋别墅市场供求、分布特点、价格等角度进行阐述分析,以客观反映上海独栋别墅市场当前现状以及市场前景。

(定义:本报告中的“独栋别墅”是指住宅性质的可上市交易的房源。)

上海独栋别墅市场容量

同策咨询研究部研究发现,2006年以来上海独栋别墅市场成交量呈现三阶段:2006~2007年——高峰期(年均3134套、108.58万平方米)、2008~2010年——下滑期(年均1898套、63.7万平方米)、2011年以后——稳定期(年均704套、25.04万平方米)。这也可以看做每一个阶段上海独栋别墅的市场容量。

总体来看,受低密度地块供应限制影响,独栋别墅房源的供应量日趋减少,2013年以来每年均低于20万平方米,2013年、2014年、以及2015年1~8月供应套数分别仅为389套、534套、379套,由此供小于求的态势开始显现,2013年供求比甚至达到了1:2,市场对存量的依赖度越来越高,这也是当前上海独栋别墅市场较为显著的特征。

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受到“3.30新政”等因素影响,今年二季度以来整体市场基本面的转好,独栋别墅成交呈现稳步上扬态势,今年二季度成交面积同比上扬28%,今年7~8月份成交面积同比上扬56%。

笔者认为,上海独栋别墅市场呈现如上的市场容量变化,是基于以下几点因素:

其中,2003年“禁墅令”发布成为独栋市场供应量不足的长期因素是,而在此后,每年对“禁墅令”都有重申,直至2012年首次提出了出让地块容积率不能低于1.0,由此,低容积率土地市场的出让水平下降的速度迅速加快。另外,从2011年起,“限购”大大减少别墅购买人群,市面上也很少出现纯独栋小区的供应。

从短期因素来看,“3.30新政”后市场基本面快速反弹也同样拉伸了高端市场中独栋别墅的成交量,同策咨询研究部数据显示,2015年第二季度,上海独栋别墅成交234套,8.8万平方米,总金额达55.34亿元,面积和金额分别占全市商品住宅市场的2.12%和4.17%,较今年一季度大幅增长,今年7~8月份上海独栋别墅成交量走高更为明显,合计成交199套,7.18万平方米,总金额达38.30亿元,占比又有所提高。

另外,今年以来股市跌宕起伏,前4个月,上海股民人均炒股收入达15.64万元,几乎超第二位北京的一倍,由此以绝对优势位列全国首位,带动顶级豪宅中独栋别墅的成交量整体呈现上扬趋势。

上海独栋别墅与公寓市场的关系研究

与大平层公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现,2009年起,大平层公寓(大平层是指户型面积在200平方米及其以上的公寓房源,下同)已赶超独栋别墅市场,并且领先优势越来越强,2012年起,独栋别墅成交套数不及大平层的2成。受制于独栋别墅供应的减少,这部分客群转移至正在兴起的大平层公寓。从均价角度看,独栋别墅与大平层公寓相互匹敌,呈现此消彼长趋势;从总价角度看,2006年至今,大平层公寓的套均总价占独栋别墅比重较为稳定,保持在70%左右,2015年1~8月差价达624万元。

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与高总价段公寓市场比较

同策咨询研究部研究发现,从2009年起,500~1000万元总价的公寓成交套数已超过独栋别墅,直至今日一直是市场主力军。而独栋别墅的客群数量仅能与2000万元以上的公寓相匹敌。从价格上看,独栋别墅均价的复合增长率则达13%,在各高总价物业中居首。其套均总价呈现上扬态势,2006年至今复合增长率达14%,而其余高价物业多年来套均总价基本维持稳定态势。

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上海独栋别墅市场集中度分布

从独栋别墅分布的三个阶段看,外郊环作为独栋别墅成交结构的主力,其占比逐渐缩小,受制于别墅供应量的逐渐缩小,以及大平层等替代性产品的出现,独栋别墅市场尤其是外郊环独栋别墅市场走下坡路,当前成交量占比在6成左右,而郊环外则占到2成以上份额,中环内区域也在扩大比重。

而三个阶段中,分布区域呈现各自的特色,2006~2007:松江占绝对优势;2008~2010:形成三大梯队,松江、闵行、青浦位居第一梯队;2011年以后:松江、青浦、闵行仍然居前三位,而原本位于第二梯队的奉贤区,大有挤入前三位之势。

上海独栋别墅市场客群需求分析

从套均面积需求上看,各阶段没有呈现出较有规律的走势,300~500平方米持续成为市场主力,占到全市半壁江山,而300平方米以下的户型由于整体供应量也较少,因此结构占比略低于300~500平方米,但整体来看,小户型独栋非常受市场欢迎。从套均总价需求看,随着别墅价格的攀升,1000万元以下的低总价独栋别墅成交量逐渐减少,2011年以来,该总价段的房源成交比重为44%,即将被1000~2000万元总价独栋别墅所赶超。

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上海独栋别墅市场的价格变化特征

同策咨询研究部数据显示,上海独栋别墅价格呈现波动上扬趋势,2015年1~8月成交均价突破5万元/平方米,套均总价突破2000万元,均价和套均总价复合增长率分别达13%、14%,略低于公寓市场的15%。各热点板块均呈现价格上扬态势,徐泾和马桥板块今后存在潜在供应,价格潜力较大。

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上海独栋别墅今后上市总量

截至9月20日,当前上海独栋别墅可售量为2985套、121.99万平方米,外郊环占到6成份额,郊环外可售面积则居第二,占到28%;松江区以31.89万平方米,703套的可售量领先其他区县;中心区中杨浦区新江湾城仍存有30套独栋,其余有存量的长宁、徐汇、普陀的存量套数均在10套或10套以下。

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从板块角度看,佘山板块拥有大量“天价”独栋别墅,由于今后潜在上市量较少,当前仍有“傲娇”的开发商捂盘惜售,导致板块内可售独栋别墅面积居全市板块首位。

由此估算,全市独栋别墅短期存销比为50个月。郊环外由于去化缓慢,导致短期存销比达79个月,领先全市;宝山区个别可售项目价格较高,市场接受能力有限,致使存销比达782个月。

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根据当前可售、潜在供应量合计,今后独栋别墅上市量可达365万平方米,其中青浦、松江占据今后供应区域主角,而浦东、闵行则成为今后上市区县的第二梯队。长期存销比为148个月,存销比居前的宝山、金山、崇明,由于非传统别墅区,去化较慢,建议房企拿地时合理把控价格。


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